| |Av. Emine Öztürk
SON TARİHLİ YARGITAY KARARI IŞIĞINDA KİRA UYARLAMA DAVASI
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 27.02.2024 TARİHLİ 2023/2580 E. 2024/792 K. SAYILI KARARI İLE; KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİ KİRALARINDA, 01.07.2020 TARİHİNDEN SONRA AÇILMIŞ UYARLAMA DAVALARINDA, GENEL UYARLAMA HÜKMÜ OLAN TBK 138 DEĞİL, KİRALAR İÇİN ÖZEL DÜZENLEME OLAN TBK MADDE 344 HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI GEREKTİĞİNE HÜKMETMİŞTİR.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 138.maddesinde ‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’ hükmü yer almaktadır.
Kira uyarlama talebiyle dava açılabilmesi için öncelikle kira edim dengesinin bozulmuş olması gerekir. Meğer ki taraflardan biri açısından borcun ifası çekilemez bir hale gelmiş ise dava açarak kira bedelinde uyarlama talep edilebilmesi mümkündür. Ancak en son olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27.02.2024 tarihli 2023/2580 E. 2024/792 K. sayılı kararı ile; konut ve çatılı işyerleri kiralarında 6098 sayılı kanun ile getirilen yeni düzenlemeler nedeniyle, 01.07.2020 tarihinden sonra açılmış uyarlama davalarında, artık TBK madde 138 düzenlemesinin uygulanmasına gerek kalmadığına hükmetmiş olduğundan, konut ve çatılı işyerlerinde uyarlama talep edilmesi somut olayın şartlarına göre yeniden değerlendirilmesi gereken konu haline gelmiştir.
Bahsi geçen karar gerekçesinde “Kira sözleşmesinde 6098 Sayılı TBK öncesinde 818 Sayılı Borçlar Kanunun kira hükümleriyle 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun temel mevzuat olarak uygulanmıştır. Yeni TBK 'da bu her iki kanun tek metin olarak birleştirilerek önceki dönemdeki Yargıtay içtihatlarının bir kısmı kanun metni haline getirilmiştir. TBK düzenlemesinde konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin sürekli borç doğuran sözleşme olma niteliği dikkate alınarak mevcut koşulların daha sonradan taraflardan biri aleyhine edimin ifasını güçleştirecek şekilde değişmesi halinde kira bedelinin değişen koşullara göre tespiti ile uyarlanmasında esas belirleyici unsur olan kısa süreli , uzun süreli ve belirsiz süreli kiralama ayrım kaldırılarak ilk yıl sonrasındaki yenilenen kira dönemlerinde taraflar arasında geçerli olacak kiranın belirlenmesinin usulü TBK m.345, esası ise TBK m.344 ile düzenlenmiştir. TBK 'nun 344/1 maddesinde ilk yıl sonrası dört kira dönemi için sözleşme taraflarının yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ve bu kuralın bir yıl ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanacağı düzenlenmiştir. Taraflarca kira artış oranına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise hakim tarafından ortalama TÜFE değişim oranı , kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Bu düzenlemeyle artık ilk yıl sonrası yeni dönem kiraların belirlenmesinde kısa süreli kiralarda " tespit davası ", üç ve daha uzun süreli kiralar içinse "uyarlama" davasının açılması gerektiğine ilişkin Yargıtay İçtihatlarının uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Kira sözleşme süresinin kısa veya uzun süreli veya belirsiz süreli olmasının bu yeni düzenlemeye ( TBK hükümlerine ) göre kira belirlemesinde aralarında bir fark kalmamış olup sözleşmenin kurulması sonrasında ekonomik faktörlerdeki olumlu veya olumsuz değişiklikler ile rayiç kira artışları ve kiralananın durumuna ilişkin müspet veya menfi değişimlerin açılacak kira belirleme talepli davada değerlendirileceği TBK m.344 düzenlemesinde belirtilmiştir. Bu hüküm özel bir uyarlama hükmü niteliğinde olup yeni dönemde fiyat artışlarına bağlı enflasyon, fiyat endeksindeki artışlar, paranın satın alma gücünde meydana gelen değişimleri de kapsamına aldığından bu sebeplerin varlığı halinde kiranın belirlenmesinde genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138 değil daha özel bir düzenleme olan 344. maddesinin uygulanması gerekir.”
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesinde: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır”
Buna göre TBK m. 344’e göre kira bedelinin tespitini açma ihtimalleri şöyledir:
Taraflar arasında 5 yıldan kısa süreli ve kira bedelinin artışına ilişkin her hangi bir düzenleme içermeyen kira sözleşmesi yapılmış olması halinde; ilk beş yıl boyunca kira bedeli bir önceki kira yılının TÜFE deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydı ile ve kiralananın durumu da göz önüne alınarak hakim tarafından belirlenecektir. Bu durumda hakim hakkaniyete uygun bir artış oranı belirleyecektir.
5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflar arasında kira artışı hususunda bir anlaşma olup olmadığı önem taşımamaktadır. Bu durumda hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınmak suretiyle hakkaniyete göre kira bedeli belirlenecektir.
TBK 344 maddenin yukarıda izah edilen 2. Ve 3. Fıkralarında düzenlenen her iki halde de hakim hakkaniyete göre kira bedelini belirlerken 2. Fkrada sadece TÜFE 12 aylık değişim oranı + kiralananın durumu göz önüne alınmakta iken , 3. Fıkrada TÜFE 12 aylık değişim oranı + kiralananın durumu + emsal kira bedeli dikkate alınmaktadır.
Sonuç itibariyle Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bahse konu kararı ile konut ve çatılı işyeri kiralamalarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344 Maddesinde yer alan düzenlemenin, TBK 138 md. de yer alan genel uyarlama düzenlemesine nazaran özel bir uyarlama düzenlemesi olduğunu, artık konut ve çatılı iş yeri kiralarında aşırı ifa güçlüğü ileri sürülerek TBK 138 md. ye dayanarak “Uyarlama Davası” açılmasının mümkün olmadığını belirterek, mevcut tartışmalara son vermiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin bu kararı belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin olup, TBK genel hükümlerine göre yapılan diğer kiralamalarda (arsa kirası, taşınır kirası, hasılat kirası, belirsiz süreli kiralamalar gibi) TBK 138. Maddeye göre uyarlama davası açılıp açılmayacağı hususundaki belirsizlik hala devam etmektedir.